שוק הנדל”ן הישראלי ממשיך להציג סימני האטה חדים, עם נתונים שמעידים על ירידה משמעותית ברכישת דירות בחודש ינואר 2025. לפי דו”ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש זה נרכשו 7,619 דירות בלבד, צניחה של 32% בהשוואה לדצמבר 2024, אז נרשמה קפיצה משמעותית ברכישות לקראת העלאת המע”מ. גם הנתונים הראשוניים של חודש פברואר מצביעים על המשך מגמת ההאטה.
מה גורם לירידה החדה במספר העסקאות?
חודש דצמבר 2024 התאפיין בזינוק בעסקאות הנדל”ן, בעיקר בשל הקדמת רכישות לקראת העלאת שיעור המע”מ בתחילת 2025. עם זאת, הירידה בינואר אינה מוסברת רק בכך – נתוני האוצר מצביעים על כך שהביקושים בשוק ממשיכים להיחלש גם בפברואר, מה שמעיד על שינוי רחב יותר בהתנהגות הרוכשים.
בהשוואה לינואר 2024, מספר העסקאות ירד ב-5%, כאשר מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות נדל”ן שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת שנות ה-2000. לפי הדו”ח, תקופות שבהן נרשמה רמת עסקאות נמוכה דומה היו במהלך האינתיפאדה השנייה ובשנת 2009, עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (כגון תוכניות דירה בהנחה), נרכשו בשוק החופשי בינואר 6,679 דירות – ירידה של 6% לעומת ינואר 2024 וירידה תלולה של 32% לעומת דצמבר 2024.
הירידה חדה במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות. מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,878 דירות (כולל דירות מסובסדות) – ירידה של 51% בהשוואה לדצמבר.
בשוק החופשי נמכרו 1,938 דירות בלבד – ירידה של 29% בהשוואה לינואר אשתקד וצניחה של 57% לעומת דצמבר.
בעוד הקבלנים מנסים לשמור על היקף המכירות באמצעות הטבות מימון שונות, הנתונים מראים כי גם אלה לא מצליחים לבלום את ההאטה.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו ״על הנייר״ נותר גבוה יחסית ועומד על 67%, בעיקר בשל מבצעי המימון של הקבלנים. עם זאת, תזרים המזומנים שלהם ממכירת דירות חדשות צנח ל-3.5 מיליארד שקל בלבד – ירידה ריאלית של 31% לעומת ינואר 2024 וקריסה של 78% לעומת דצמבר.
באזורים מסוימים, כמו חדרה ותל אביב, נרשמה ירידה משמעותית בשיעור העסקאות עם הטבות מימון, אך עדיין מדובר בשיעור גבוה. מנגד, באזורי המרכז ובאר שבע נשמרה רמת עסקאות גבוהה יחסית עם מימון מוזל, בעוד שבנתניה נרשמה דווקא עלייה בשימוש בהטבות המימון.
עסקאות יד שנייה הסתכמו ב-4,741 דירות – עלייה של 9% לעומת ינואר 2024. עם זאת, משרד האוצר מסייג נתון זה ומזכיר כי ינואר 2024 היה חודש חלש במיוחד, בצל פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
בהסתכלות רחבה יותר, גם בפלח זה מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות לחודש ינואר מאז תחילת שנות ה-2000. תקופות חלשות יותר נרשמו רק במהלך האינתיפאדה השנייה ובשנים האחרונות – 2023 ו-2024.
רכישות המשקיעים הסתכמו בינואר ב-1,196 דירות – עלייה מתונה של 3% לעומת ינואר 2024, אך ירידה חדה של 37% לעומת דצמבר. חלקם של המשקיעים בשוק עמד על 15.7% מהעסקאות – גידול של 1.3% לעומת ינואר שעבר, אך ירידה קלה לעומת דצמבר.
נתון מעניין נוסף הוא הירידה החדה ברכישות דירה ראשונה. בינואר 2025 נרכשו 4,340 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה – ירידה של 6% לעומת ינואר 2024.
בניכוי הדירות המסובסדות, נרכשו 3,400 דירות בלבד – ירידה של 7% לעומת ינואר שעבר ו37% לעומת דצמבר. רכישות משפרי דיור הסתכמו ב-2,082 דירות, ירידה של 8% לעומת ינואר 2024.
הירידה החדה בעסקאות בתחילת 2025 מעלה את השאלה האם מדובר בתיקון זמני לאחר העלאת המע”מ, או בהאטה מתמשכת בשוק. הנתונים הראשוניים של חודש פברואר מצביעים על המשך הירידה, מה שעשוי להעיד על שינוי מגמה רחב יותר.
נראה כי רוכשי הדירות מעדיפים להמתין ולראות כיצד יתפתח השוק, בעוד הקבלנים ייאלצו להציע תמריצים משמעותיים כדי לשמר את היקף המכירות. גורמים בענף מעריכים כי אם המגמה תימשך, ייתכן לחץ גובר להורדת מחירים – אך מוקדם עדיין לקבוע אם השוק אכן ייכנס לשלב של ירידות מחירים רחבות.
