רמי לוי מנפיק היום את נכסי הנדל”ן שבבעלותו, ובראשם סניפי רשת המרכולים, לפי שווי של שלושה מיליארד שקל • המוסדיים מבקשים להפחית את השווי כדי למקסם את תשואתם, בעוד לוי מתעקש לשמור על הערכתו • כל הפרטים
אחת ההנפקות הגדולות והמדוברות של השנה בבורסה בתל אביב נפתחת היום, כאשר איש העסקים רמי לוי מנפיק את נכסי הנדל״ן שבבעלותו בשווי מוערך של שלושה מיליארד שקל. מדובר במהלך רחב היקף שמסמן את שיאו של תהליך ארוך של הכנות, שמועות ומשא ומתן מול הגופים המוסדיים, והוא צפוי להפוך למבחן כוח מרתק בין אחד השחקנים הבולטים במשק לבין שוק ההון המקומי.
ההנפקה כוללת בעיקר את המבנים שבהם פועלים סניפי רשת המרכולים של לוי, לצד מספר נכסים נוספים שנוספו כדי ליצור מסה קריטית שתצדיק את המהלך. לוי שואף להזרים לחברה החדשה כמיליארד שקל במזומן, מהם כשליש עד מחצית מיליארד שקל צפויים להגיע לכיסו האישי בתמורה לעסקה. מנגד, המשקיעים המוסדיים מבקשים להוריד את השווי, במטרה לקבל הנחה גדולה יותר ולמקסם את הרווח העתידי שלהם.
שיטת ההנפקה שנבחרה היא ״מכרז מפלה״ כלומר כל גוף מוסדי מציע סכום השקעה לפי השווי שבו הוא מוכן להשתתף. לאחר שה-book ייסגר בסכום של בין 700 מיליון למיליארד שקל, יחליט לוי אם הוא מקבל את הכסף, ניגש למו״מ או מבטל את המהלך. אף שכל המשתתפים יקבלו את אותו השווי הסופי, לוי עצמו יבחר מי יקבל מניות ומי יישאר בחוץ. השיטה הזו יוצרת לחץ כבד מצד המוסדיים, שמבינים כי מדובר באחת העסקאות המבוקשות ביותר בשוק המקומי.
גורם בכיר המעורה בפרטי ההליך אומר כי לוי מגיע לעסקה מעמדת כוח יוצאת דופן. לדבריו, ״רמי לוי הוא סוחר ממולח, איש עסקים אמיד ונזיל מאוד. אין לו כמעט חובות ולכן הוא יכול להרשות לעצמו לנהל משא ומתן קשוח מול הגופים הגדולים. המוסדיים, לעומת זאת, יושבים על כמויות מזומנים אדירות והם חייבים להשקיע אותן. הם לא יכולים להחזיק כסף בלי להניב תשואה, כי אז הם פוגעים בתוצאות שלהם״.
לדברי אותו גורם, לוי אמנם יידרש להראות גמישות מסוימת, אך הכוח בידיו. ״הוא יודע שהמוסדיים רוצים את הנכסים האלה״, הוא מוסיף. ״כולם מקווים שהצדדים ימצאו את השווי הנכון כדי לסיים את התהליך בתוך ימים ספורים״.
לא מקרי: רמי לוי בחר עיתוי מדויק להנפקה
העיתוי שבו בחר לוי לצאת להנפקה אינו מקרי. שוק ההון המקומי מצוי בתקופה תנודתית במיוחד, עם ימי עליות חדים לצד ימי ירידות חדים לא פחות. התנודתיות הזו מקשה מאוד על גופים מוסדיים לקבל החלטות השקעה, שכן קשה לזהות מגמה ברורה. המשקיעים מתלבטים אם להמתין לתיקון אפשרי כלפי מטה או להסתער לפני שהשוק יזנק בעקבות הסכמים מדיניים אפשריים, למשל עם ערב הסעודית.
בתוך אי-הוודאות הזו, הנתונים מצביעים על כך שהמוסדיים מקבלים מדי חודש עודפים נטו של כשישה מיליארד שקל מהציבור, סכום שהם חייבים למצוא לו יעד השקעה. האפשרות להחזיק מזומנים כמעט אינה קיימת עבורם, שכן הכסף נשחק ואינו מניב תשואה. לכן הם מצויים בלחץ תמידי לאתר השקעות יציבות ובעלות תשואה סבירה.
נדל״ן מסחרי כמו זה שבידי לוי נתפס בעיניהם כהשקעה אטרקטיבית במיוחד. לוי עצמו הוא השוכר המרכזי של הנכסים, בעל איתנות פיננסית גבוהה ונזילות מספקת, כך שהסיכון לאי-תשלום שכר דירה כמעט ואינו קיים. בנוסף, שיעור המינוף של הנכסים נמוך למדי, רק כ-26 אחוז מהשווי ממומן באמצעות אשראי בנקאי או חוב בשוק ההון, נתון שמוסיף לאטרקטיביות העסקה.
הסוכריה של רמי לוי: דיבידנד לבעלי המניות
במסגרת תנאי ההנפקה מציע לוי ״סוכריה״ למוסדיים: לאחר הזרמת הכסף לחברה, חלק מהתמורה יוחזר כדיבידנד לבעלי המניות. כך למעשה יקבלו המשקיעים תשואה מהירה יחסית כבר בתחילת הדרך. עם זאת, גם לוי עצמו ייהנה מאותו דיבידנד, לצד ההכנסה הישירה של מאות מיליוני שקלים שיקבל ממכירת חלק מהנכסים לחברה הציבורית. זהו אחד הנושאים שמעוררים את עיקר המתח בין הצדדים: הגופים המוסדיים מעוניינים שהשווי יופחת כדי שיקבלו חלק גדול יותר מהרווח העתידי, בעוד שלוי מבקש לשמור על הערכת השווי הגבוהה ולמקסם את התמורה האישית.
עבור המשקיעים המוסדיים מדובר בעסקה כמעט קלאסית: נכסים מושכרים לטווח ארוך, שוכר עוגן חזק, רמת מינוף נמוכה ותשואה צפויה יציבה. עבור לוי זו הזדמנות להמיר נכסי נדל”ן בלתי נזילים במזומנים מיידיים, לחזק את מבנה ההון של עסקיו ולשחרר הון עצמי להשקעות עתידיות.
הקרב על השווי יהפוך את ההנפקה הזו לאחת הדרמטיות שנראו בשוק ההון המקומי בשנים האחרונות. כל צד מביא עמו ניסיון, עוצמה ומניעים ברורים. מצד אחד, משקיעים מוסדיים שמנהלים את חסכונות הציבור ומחפשים השקעות יציבות בתקופה תנודתית. מצד שני, יזם ותיק שמכיר היטב את חוקי המשחק, יודע לזהות את הרגע הנכון ומוכן להמר על עצמו.
הבורסה בתל אביב עוקבת מקרוב אחר ההתפתחויות, והציפייה היא כי כבר בימים הקרובים יתברר האם לוי יצליח להשיג את השווי המבוקש, או שייאלץ להתפשר כדי לסגור עסקה. כך או כך, מדובר באירוע מרכזי בשוק ההון הישראלי, שיבחן את האמון של המשקיעים המקומיים ביזמים הפרטיים ובשוק הנדל״ן כולו.
