רוכשים דירה להשקעה? זו הסיבה שמחירי הדירות יורדים אבל שכר הדירה רק עולה

נתוני השוק האחרונים מצביעים על ירידה חדה במחירי הדירות למכירה, אך במקביל שכר הדירה מטפס בעשרות אחוזים, במיוחד בערים כמו פתח תקווה. המונח "דירה להשכרה" מקבל משמעות חדשה כשמשקיעים שרוכשים דירה להשקעה, בוחנים מחדש את הכדאיות, וזוגות צעירים נאלצים להתמודד עם עלויות שכירות גבוהות לצד סביבת ריבית לוחצת

מחירי הדירות ירדו, מנגד שוק ההשכרה פורח

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה. מחירי הדירות לרכישה ירדו בחודשים האחרונים בשיעור של לפחות 5%, ובחלק מהמקרים אף יותר. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודש מאי מלמדים על מכירת 1,700 דירות בלבד, המספר הנמוך ביותר מאז תחילת שנות ה-2000. הקבלנים, שמתקשים למכור מלאי דירות, מציעים מבצעים חסרי תקדים: מימון משכנתאות ל-15 שנה, ריהוט בשווי מאות אלפי שקלים והטבות נוספות, המבטאות בפועל ירידה של 10%-12% במחירים.

מנגד, שוק ההשכרה פורח. דירה להשכרה, בעיקר בערים מבוקשות ובאזורים שנפגעו מהמערכה מול איראן, הפכה למוצר נדיר. השמאי דור כהן מציין עלייה של 10%-15% בשכר הדירה בשנה האחרונה.

"בפתח תקווה, לדוגמה, שכר הדירה לדירת 4 חדרים עלה מ-7,500 שקל ל-9,000 שקל בחודשים האחרונים, אף שמחיר הרכישה באזור ירד בכ-5%", הוא אומר ל'ביזפורטל'. כהן מדגיש כי מדובר בתיקון מחירים טבעי בשוק המכירה, אך גם בביקוש גובר לשכירות מצד משפחות שנאלצו לעזוב את בתיהן ומשקיעים שמחפשים תשואה בטוחה.

המונח "דירה להשכרה" כרוך כיום בעלות גבוהה במיוחד

הפער הזה יוצר מציאות חדשה: מצד אחד ירידות במחירי רכישת דירות להשקעה, ומצד שני עלייה בהוצאות השכירות. זוגות צעירים מגלים שהמונח "דירה להשכרה" כרוך כיום בעלות גבוהה במיוחד. חלקם בוחרים להישאר בשכירות במרכזי הערים מתוך גמישות, גם אם מבחינה כלכלית רכישת דירה עשויה להשתלם בטווח הארוך. לעומתם, משקיעים פרטיים ממשיכים לרכוש דירות קטנות, להשכיר אותן ולסמוך על עליית ערך עתידית, למרות שהתשואה נטו נותרת נמוכה ועומדת סביב 3%.

סביבת הריבית הגבוהה, 4.5% ריבית בנק ישראל, עם ריבית משכנתאות של כ-6%, מוסיפה קושי לקבלת החלטות בתחום ובעיקר לקבל החלטה האם לרכוש דירה להשקעה. תשלומי המשכנתא עלו במאות שקלים בחודשיים האחרונים, מה שהופך את ההכרעה בין שכירות לרכישה למורכבת יותר.

כהן ממליץ להיעזר בכלל אצבע: אם יחס שכר הדירה השנתי למחיר הרכישה עולה על 1:20, ייתכן שכדאי לשקול רכישה בפריפריה או לחפש דירה להשכרה עד שהשוק יתייצב.

חיים ברנשטיין, סוכן נדל"ן מירושלים מסביר ל'שטריימל דוט קום': "המציאות הנוכחית עמוסה בדיס אינפורמציה שנובע מהשוק הסבוך. אני יושב עם משקיעים רבים ומנגד גם עם קבלנים. כולם מרגישים תקועים. אנחנו חווים שוק מורכב. הריבית מצד אחד ומצד שני מחירי הדירות והשכירויות. וכמובן שאנחנו נגזרים ממה שקורה בעולם, ובעיקר מושפעים ממה שקורה בארה"ב".

הערכות בשוק סותרות: התאוששות או ירידת מחירים?

התחזיות אינן חד-משמעיות. יש המעריכים כי הירידות במחירי הדירות יימשכו, בעוד אחרים מאמינים שהשוק נמצא בתהליך התאוששות. עד אז, הביקוש לשכירות צפוי להישאר גבוה, ומושג כמו "דירה להשכרה" ימשיך לעמוד במרכז סדר היום של זוגות צעירים ומשקיעים כאחד.

נתונים עדכניים של הלמ"ס:

מגמות מחירי הדירות:
הלמ״ס מדווחת על ירידה רצופה של 0.3% בחודשים אפריל–מאי 2025, המשקפת המשך מגמת ההתמתנות במחירי הדירות. מדובר בירידות שמגיעות לאחר ירידות קלות גם בחודשים הקודמים. מחיר הדירה הממוצע בישראל כיום עומד על כ־2.33 מיליון שקל.

מחירי דירות חדשות:
למרות המגמה הכללית של ירידות, בלמ״ס מציינים כי מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה חודשית של 0.4% בחודשים אפריל–מאי, אך בהסתכלות שנתית עדיין קיימת עלייה של 5.3% במחירי דירות חדשות, בעיקר בשל עליית הביקוש בתקופות קודמות.

שכר הדירה:
שכר הדירה הממוצע ברבעון הראשון של 2025 עומד על 4,853 שקל, עלייה של 0.7% לעומת הרבעון הקודם ו־4.9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בחוזים חדשים נרשמה עלייה משמעותית יותר של 5.9%, בעוד בחוזים מתחדשים העלייה מתונה יותר – כ־2.4%.

שוק ההשכרה:
נתוני יוני 2025 מראים כי שכר הדירה לחוזים חדשים רשם את העלייה הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 2023 – כ־5.9%. עליות אלו משקפות את הביקוש הגבוה לדירות להשכרה, במיוחד באזורים שבהם הביקוש למכירה ירד אך ההיצע להשכרה נותר מוגבל.