חברת הנדל״ן של רמי לוי מתכננת לגייס 900 מיליון שקל בבורסה בתל אביב. לפי התשקיף, שני שלישים מהסכום יוזרמו ישירות לבני הזוג לוי, שכרם של בני משפחה ישודרג, ונחשפו עסקאות בעלי עניין בהיקפים של עשרות מיליונים. הנפקה זו מציבה שאלות על גבולות בין חברה ציבורית לניהול משפחתי
הנפקת רמי לוי נדל״ן, שהוכרזה לאחר התלבטות ממושכת, צפויה להיות אחת ההנפקות הגדולות ביותר בשוק ההון הישראלי בשנים האחרונות. החברה מתכוונת לגייס 900 מיליון שקל באמצעות הקצאת מניות לציבור שתשקף לה שווי של 3.6 מיליארד שקל לפני הכסף ו־4.5 מיליארד שקל אחריו. מהלך זה, אם יושלם בהצלחה, יעלה על ההנפקה של אמפא החזקות מוקדם יותר השנה, שגייסה 600 מיליון שקל. אלא שכפי שעולה מן התשקיף שפורסם ביום שישי, חלק גדול מן ההון הציבורי ינותב ישירות לכיסם של בעלי השליטה, רמי לוי ואשתו עדינה.
360 מיליון שקל לרמי לוי ורעייתו
במסגרת התשקיף נחשף כי החברה מתכננת לחלק מחצית מתמורת ההנפקה, כ־450 מיליון שקל, כדיבידנד לבעלי המניות. מאחר שבני הזוג לוי מחזיקים כיום בכל מניות החברה, הם יגרפו 360 מיליון שקל מתוכו. בנוסף, החברה תפרע להם הלוואות בעלים בהיקף של 210 מיליון שקל. המשמעות היא שכ־570 מיליון שקל מתוך כספי ההנפקה, שהם כמעט שני שלישים מן הסכום, יחזרו ישירות אליהם, כך פורסם ב'כלכליסט'.
באופן רשמי החברה אינה מבצעת הצעת מכר, אך יש שיטענו כי מדובר בהצעת מכר בתחפושת. יתרת הסכום, כ-240 מיליון שקל, תשמש לפעילותה השוטפת של רמי לוי נדל״ן.
עסקאות בעלי עסקרות הנדל"ן של רמי לוי
התשקיף חושף סדרה של עסקאות בעלי עניין שבוצעו עוד לפני ההנפקה. החברה מכרה לרמי לוי עצמו פנטהאוז בירושלים בשטח של 400 מ"ר תמורת 22 מיליון שקל. בנוסף היא העבירה לידיו שבעה נכסים בשווי של 69 מיליון שקל במסגרת חלוקת דיבידנד בעין. מנגד, רמי לוי מכר לחברה קרקע במישור אדומים ב־59.5 מיליון שקל.
אך העסקה המרכזית המגלמת את תלותה של רמי לוי נדל״ן במשפחת לוי היא השכרת נכסים לרשת הקמעונאות רמי לוי שיווק השקמה. לפי התשקיף, חוזי השכירות עם הרשת מהווים כמעט מחצית מהכנסות החברה, 45% ברבעון הראשון של 2025, לעומת 49% בשנת 2024.
חגיגת שכר לרמי לוי, לאשתו, לבנות ולחתנים
הנפקת רמי לוי נדל״ן מבטיחה שדרוגים דרמטיים בשכר בני המשפחה המועסקים בה. רמי לוי עצמו, המשמש יו"ר ב־30% משרה, יראה את שכרו קופץ מ־75 אלף שקל לחודש ל־150 אלף שקל, עם אפשרות למענקים בהיקף של עד 18 משכורות בשנה. אשתו עדינה, הגזברית הראשית בחצי משרה, תקבל 60 אלף שקל בחודש לאחר ההנפקה ותהיה זכאית למענקים של עד שש משכורות.
בתם שיר גרפילד, מנהלת השיווק, צפויה ליהנות מזינוק משכר של 21.6 אלף שקל ל־90 אלף שקל בחודש, ובעלה דניאל גרפילד יעלה מ־17.6 אלף ל־120 אלף שקל, בצירוף תגמול הוני של 4.5 מיליון שקל בשלוש שנים. בת נוספת, רינת טנג'י, ובעלה שחר יקבלו גם הם העלאות שכר ניכרות. הבן יעקב לוי יקבל 120 אלף שקל בחודש ותגמול הוני זהה לזה של גרפילד.
החתן אופיר אטיאס, בעלה של יפית, צפוי ליהנות משכר של 80 אלף שקל לחודש עבור משרה חלקית של 30%. אחותו של רמי לוי, רחל שמעוני, הועסקה כמנהלת אדמיניסטרטיבית בשכר של 20 אלף שקל. בסך הכל מעסיקה החברה תשעה בני משפחה ישירים, נוסף על אלה המועסקים ברשת הקמעונאות.
גם מנכ"ל החברה מוטי חזן, מקורבו של רמי לוי, ייהנה מתוספת שכר לאחר ההנפקה.
פרויקטים ונתונים פיננסיים
לפי הנתונים שפורסמו, החברה מציגה מאזן של כ־3 מיליארד שקל והון עצמי של 2.5 מיליארד שקל לאחר חלוקת הדיבידנד. שיעור המינוף עומד על 34%. החברה סיימה את המחצית הראשונה של 2025 עם הכנסות של 95.3 מיליון שקל ורווח נקי של 75 מיליון שקל, עלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה ב־2024.
החברה מחזיקה 41 נכסים בישראל, מהם 25 נכסים מניבים בשטח כולל של 96 אלף מ"ר ו־23 פרויקטים בהקמה. מרבית הנכסים הם שטחי מסחר וקניונים, ביניהם קניון מבשרת. לצד זאת היא מקדמת פרויקטים למגורים בירושלים ובהם פרויקט ויז'ן עם 298 דירות, והפרויקט פריים ג'רוזלם שטרם קיבל היתר בנייה.
בתחום ההתחדשות העירונית, החברה שואפת לבנות 2,637 דירות חדשות, אולם נכון לעכשיו הצליחה להשיג חתימות דיירים רק בפרויקט אחד בכפר סבא.
בין שוק ההון למשקיעים
השוק צפוי לבחון היטב את תנאי ההנפקה. רמי לוי שואף לתמחור של מכפיל 1.8 על ההון, אך ייתכן שייאלץ להתפשר בדומה לחברות אחרות שביצעו הנפקות לאחרונה.
ההנפקה מעלה שאלות עקרוניות: עד כמה נכון להזריק הון ציבורי לחברה שברובה מתפקדת כזרוע כלכלית של משפחה אחת. השקיפות שמספק התשקיף אמנם מאפשרת למשקיעים לשקלל את הסיכונים, אך התלות הגבוהה ברשת הקמעונאות של לוי, לצד שדרוגי שכר נרחבים לבני המשפחה, הופכת את ההנפקה הזו למקרה מבחן ביחסי משפחה ושוק ההון.
