זיוה כהן מהעיר בית שמש, בעלת החברות קדמת עדן ופרחי רמת בית שמש, הלכה לעולמה לאחר שני עשורים שבהם ניהלה מאבקים משפטיים ותכנוניים סביב קרקעות מנזר בית גמאל. רק לאחרונה השלימה עסקת ענק למכירת מחצית מהקרקע תמורת תשע מאות מיליון שקלים. ברוך דיין האמת
אמש התקבלה הבשורה על פטירתה של זיוה כהן מבית שמש, מהיזמיות הבולטות שפעלו בשוק הנדל"ן בבית שמש ובסביבתה. כהן ניהלה לאורך עשרים שנה את אחד המאבקים המתוקשרים והעקשניים ביותר סביב קרקעות מנזר בית גמאל, מאבק שהשליך על עתיד העיר ועל תכניות הפיתוח בה.
פטירתה מגיעה זמן קצר לאחר שחתמה על עסקה שהציבה אותה שוב במרכז תשומת הלב, מכירת מחצית מהקרקע שהחזיקה לקבוצת משקיעים חרדית תמורת תשע מאות מיליון שקלים.
מי הייתה זיוה כהן
זיוה כהן מבית שמש עמדה בראש החברות קדמת עדן ופרחי רמת בית שמש. את הקריירה שלה בענף הנדלן ביססה בעיקר על רכישת קרקעות גדולות באזור בית שמש, מתוך מטרה לפתח עליהן שכונות מגורים חדשות. בשנת 2013 ביצעה את העסקה המשמעותית ביותר בחייה כאשר רכשה מהמנזר הסלזיאני בבית גמאל כתשע מאות דונם בסכום של כשלוש מאות מיליון שקלים.
מאותו רגע נקשרה דמותה בפרויקט שהפך לשם נרדף לפועלה, הרובע המרכזי בבית שמש. מדובר בתוכנית שאפתנית שכללה אלפי יחידות דיור לצד מרכזים מסחריים ומוסדות ציבור.
הרכישה לא עברה בשקט. זמן קצר לאחר סגירת העסקה טענה חברת אקה נדל"ן לזכויות בחלק מהקרקע. המאבק נמשך שנים והגיע עד לבית המשפט העליון. פסק הדין הסופי קבע כי זכות הסירוב שהפעילה כהן תקפה, וכי הקרקע נשארת בידיה.
המאבק המשפטי אמנם הסתיים בניצחונה, אך לא פתח בפניה את הדרך ליישום מיידי של תוכניותיה. ועדות התכנון דרשו שינויים רבים, העירייה הציבה מגבלות, וההליך התקדם באיטיות רבה.
בנוסף, כהן ביקשה לקדם שכונה חדשה בבית שמש בהיקף נרחב. התוכנית המקורית כללה יותר משתים עשרה אלף יחידות דיור, עם שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה. במקביל נדרשה לשלב שטחי תעסוקה משמעותיים ולהגביל את גובה הבנייה לתשע קומות בלבד.
בעקבות הדרישות, מספר היחידות האפשרי ירד לכ שמונת אלפים בלבד. בנוסף, היטלי ההשבחה ותשלומי הפיתוח הצפויים הגיעו להיקפים גבוהים במיוחד, עד כחצי מיליון שקלים לכל יחידת דיור. סוגיות אלו הפכו את התוכנית למורכבת מבחינה כלכלית ותכנונית.
עסקת המכירה של זיווה כהן עם שותפיו של וויטקוף
באפריל האחרון השלימה כהן את עסקת חייה. היא מכרה מחצית מהקרקע שהחזיקה לקבוצת משקיעים חרדית, חלקם, שותפיו של השליח האמריקני, סטיב וויטקוף, בתמורה לסכום של תשע מאות מיליון שקלים.
שתי השלוחות המרכזיות בקבוצה החרדית של ברונר הן אבי ואלי שרון, וקבוצה שבמרכזה טדי ליכטשיין יזם נדל"ן גם הוא חרדי אמריקאי. את הקבוצה הוביל איש העסקים החרדי שלמה ברונר, ועליה נמנים גם יחיאל דוד פוטש, אלימלך פישר, מרדכי מזרחי ושמעון גרוסמן.
העסקה התבצעה באמצעות הון עצמי של כארבע מאות ארבעים מיליון שקלים והיתרה במימון בנקאי. מבחינת כהן, מדובר היה במימוש השקעה יוצאת דופן, כאשר בתוך עשור הפכה הוצאה של שלוש מאות מיליון שקלים להכנסה של פי שלושה, ועדיין שמרה על בעלות במחצית הנותרת של הקרקע.
שחקן נדל"ן מרכזי נוסף בפרויקט הוא נחשון קיויתי, בעל קבוצת ב.ס.ר. קיויתי נכח בדיון שהתקיים בינואר בוועדה המחוזית ירושלים במסגרת הליכי קידום תוכנית בניין עיר להקמת שכונה חדשה במתחם. בשלב זה הוא משמש כיועץ הנדסי לזיוה כהן ומתכנן לפעול בשיתוף פעולה גם עם קבוצת ברונר. לאור התמחותה של קבוצת ב.ס.ר בייזום והקמה של פרויקטים למשרדים ומגורים, יש הרואים סבירות גבוהה כי החברה תהפוך בעתיד לשותפה פעילה בפרויקט.
האם פטירתה של זיוה כהן ישפיע על מימוש התוכניות?
פטירתה של כהן מציבה שאלות על המשך קידום התוכניות במתחם. חלק מהקרקע נמצא כיום בידי קבוצת המשקיעים, ואילו המחצית השנייה תישאר בידי עיזבונה. בנוסף נותרו תיקים משפטיים פתוחים, בהם מחלוקות נוספות עם חברת אקה נדלן, שצפויות להמשיך להתנהל גם לאחר מותה.
עיריית בית שמש ומוסדות התכנון יידרשו להכריע האם לאשר את התוכנית, ובאיזה מתווה. הקרקע בבית גמאל נחשבת לאחת מעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר באזור המרכז, והחלטות לגבי עתידה ישפיעו באופן ישיר על שוק הדיור בעיר ובסביבתה.
