קרן הריט מגוריט ממשיכה לבסס את מעמדה כשחקן מוביל בשוק הדיור להשכרה עם רכישות בהיקף של חצי מיליארד שקל ברבעון אחד. הדוחות הכספיים מצביעים על זינוק חד ברווחיות, אך האתגר האמיתי הוא בשמירה על תשואה ואיזון פיננסי, בזמן שהחברה מתמודדת עם רמת מינוף גבוהה וציפיות המשקיעים
קרן הריט מגוריט: מהקמה לשוק המגורים להשכרה
קרן הריט למגורים מגוריט הוקמה במטרה לפתח שוק דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל, תחום שבמשך שנים היה מוגבל בהיקפו ומבוסס בעיקר על יוזמות פרטיות. מאז הקמתה, הפכה מגוריט לשחקן משמעותי בזכות מודל השקעות המאפשר לציבור הרחב ולמוסדיים להשתתף ישירות ברווחי שוק השכירות.
נכון להיום, מחזיקה הקרן בפורטפוליו של למעלה מ-2,000 יחידות דיור הפזורות ב-40 פרויקטים ברחבי הארץ. כל הדירות מושכרות בתפוסה מלאה, מה שמעיד על ביקוש גובר למגורים להשכרה ארוכת טווח. לצד זאת, מגוריט מעסיקה כ-25 עובדים בלבד, מה שמאפשר לה לפעול במבנה רזה אך אפקטיבי.
מגוריט מציגה: דוחות כספיים חיוביים וזינוק חד ברווחיות
תוצאות הרבעון הראשון של 2025
מגוריט פרסמה לאחרונה את תוצאות הרבעון הראשון לשנת 2025, והציגה שיאים חדשים. הרווח הכולל של הקרן הסתכם ב־17.8 מיליון שקל, זינוק דרמטי לעומת 746 אלף שקל בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. גם הרווח התפעולי קפץ משמעותית, והגיע ל־32.99 מיליון שקל, לעומת 9.42 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024. הכנסות מדמי שכירות הסתכמו ב־18.59 מיליון שקל, עלייה לעומת 15.88 מיליון שקל ברבעון המקביל.
סך המאזן של הקרן עומד כיום על 5.22 מיליארד שקל, נתון הממחיש את הגידול המואץ בנכסי החברה בשנים האחרונות. העלייה החדה בהכנסות מוסברת בהצטרפות פרויקטים חדשים לתיק הנכסים של הקרן ובגידול בדמי השכירות.
מבנה הבעלות והמשקיעים
כ־47% מהון החברה מוחזק בידי גופים מוסדיים, בהם הפניקס (18%), מנורה (13.4%) ואנליסט (מעל 10%). הציבור מחזיק בכ־41%, והיתר בידי בעלי עניין. המבנה הזה מאפשר למגוריט להמשיך לגייס הון בתנאים טובים, אך גם מייצר לחץ לשמור על יציבות בתשואות ובדוחות הכספיים.
מגוריט מתרחבת ורוכשת דירוות יוקרה
רכישת 75 דירות ברמת גן
במאי האחרון הודיעה הקרן על רכישה של 75 דירות יוקרה במגדל גפן שבצפון רמת גן, תמורת 311.5 מיליון שקל. העסקה כוללת גם 116 חניות ומחסנים, והשטח הכולל של הדירות נאמד בכ־8,700 מ"ר. לפי הערכת שמאי, שווי הנכסים עומד על 403–408 מיליון שקל, כך שהעסקה בוצעה בפער של כ־92 מיליון שקל לטובת הקרן.
הדירות מושכרות כבר שנתיים, ודמי השכירות מהן מסתכמים בכ־7.7 מיליון שקל בשנה, המשקפים תשואה של 2.5% בלבד. בקרן מאמינים כי התשואה תשתפר לאחר סיום מגבלות חוק עידוד השקעות הון, מה שיאפשר להעלות את דמי השכירות לרמות שוק גבוהות יותר.
רכישת 47 דירות בפרויקט "הסוללים" בתל אביב
באפריל השנה השלימה הקרן עסקה נוספת, רכישת 47 דירות בפרויקט "הסוללים" בתל אביב, תמורת 190 מיליון שקל. מדובר בפרויקט יוקרתי הכולל שני מגדלי מגורים בני 33 קומות ושטחי מסחר ומשרדים. עד כה נמכרו בפרויקט 210 מתוך 360 הדירות, והיקף המכירות הכולל הגיע לכ־904 מיליון שקל.
בנוסף, הקרן נהנית מעסקת שכירות עוגן עם קבוצת פתאל (ROOMS ו־Switchup) בשטח של 30 אלף מ"ר בפרויקט זה, בעסקה בשווי של כ־560 מיליון שקל ל־11 שנים.
האתגרים של מגוריט שיקבעו את עתידה
תשואה מול ערך עתידי
האסטרטגיה של הקרן מבוססת על רכישת נכסים בתשואה התחלתית נמוכה יחסית, אך עם פוטנציאל השבחה לטווח ארוך. הקרן מתמקדת באזורים בעלי ביקוש גבוה, מתוך הנחה שהמחירים ודמי השכירות ימשיכו לעלות. מצד אחד, זהו מודל השקעה שמבטיח ערך עתידי; מצד שני, הוא מייצר לחץ על תזרים המזומנים בטווח הקצר.
מינוף וחוב
עסקאות הענק האחרונות מומנו ברובן באמצעות גיוס חוב, מה שמעלה את יחס המינוף של הקרן. על פי הערכות, הקרן תידרש לנהל בזהירות את רמות החוב, כדי לשמור על דירוג אשראי יציב ולא לפגוע בתשואות המחולקות למשקיעים.
האם המנכ"ל החדש של מגוריט אורי שוסטר ישנה כיוון?
מהלך המשכיות
אורי שוסטר, שנכנס לתפקיד המנכ"ל בתחילת יולי, מכיר את הקרן מבפנים, הוא שימש שמונה וחצי שנים כסמנכ"ל פיתוח עסקי ובשנתיים האחרונות כמשנה למנכ"ל. הוא היה בין מקימי הקרן וליווה את תהליך הצמיחה שלה.
האתגר המרכזי הניצב בפניו כעת הוא שילוב ההתרחבות המואצת עם שמירה על איתנות פיננסית. שוסטר יצטרך להוכיח שהוא מסוגל להמשיך את המומנטום מבלי לפגוע ברווחיות בטווח הקצר.
מגמות בשוק הדיור להשכרה בישראל
ביקוש גובר
על רקע מחירי הדירות הגבוהים, שוק השכירות בישראל נמצא במגמת עלייה. יותר משפחות ובודדים מעדיפים לשכור דירות לאורך זמן, ומגוריט ממקמת את עצמה כפתרון אלטרנטיבי לדירה בבעלות.
במקביל, המדינה מעודדת הקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח באמצעות חוקים ותמריצים. הקרן יודעת לנצל את ההטבות הללו לטובתה – הן בהיבט של מיסוי והן ביכולת לשמור על יציבות במחירי השכירות.
תחרות ומודלים חדשים
לצד הקרן פועלות כיום קרנות ריט נוספות, חלקן בשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים. התחרות בשוק גוברת, בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן וראשון לציון. עם זאת, היקף הפעילות של מגוריט ומבנה המימון שלה מעניקים לה יתרון יחסי, לפחות בשלב זה.
מבחן הצמיחה והיציבות
העתיד של הקרן תלוי ביכולת שלה לאזן בין התרחבות אגרסיבית לבין יציבות פיננסית. רכישת מאות דירות בפרק זמן קצר אמנם מחזקת את הפורטפוליו שלה, אך עלולה להכביד על התזרים. שוסטר והדירקטוריון נדרשים לשמור על יחס חוב נוח, להמשיך לגייס הון במידת הצורך, ולהבטיח שהדירות הנרכשות יניבו תשואה משמעותית.
אם הקרן תצליח לשלב בין צמיחה לשמרנות פיננסית, היא עשויה להפוך לשחקן הדומיננטי ביותר בשוק הדיור להשכרה בישראל – תחום שנמצא רק בתחילת דרכו.
מגוריט מצויה בתקופה מכרעת. מצד אחד, היא מציגה נתוני רווחיות שיא ורוכשת נכסים בקצב מואץ. מצד שני, עליה להתמודד עם תשואות ראשוניות נמוכות ולשמור על איזון חוב מדויק. המינוי של שוסטר למנכ"ל מסמל המשכיות, אך גם מהווה מבחן: האם מגוריט תדע להפוך את ההתרחבות למנוע רווחיות יציב, או שתעמוד מול לחצים פיננסיים בעתיד הקרוב? אנחנו ב'שטריימל דוט קום' נמשיך ונעקוב.
