דו״ח חדש צופה ירידה דו-ספרתית במחירי הדיור בעקבות הצפה בהיצע ושחיקה בתשואות השכירות • כ-250 אלף יחידות חדשות צפויות להיכנס לשוק עד סוף 2026 • הבנקים והיזמים המקומיים צפויים לעמוד בלחץ
לאחר שנים של זינוק חד במחירי הנדל״ן, סוכנות הדירוג הבינלאומית פיץ’ (Fitch Ratings) מפרסמת התרעה חריגה לשוק היוקרה של דובאי: מחירי הדיור בעיר צפויים להיכנס לתהליך של ירידה דו-ספרתית כבר במחצית השנייה של השנה הנוכחית, ולהימשך לתוך שנת 2026.
לפי הדו״ח, הירידה הצפויה תעמוד על עד 15%, אך בשלב זה לא מדובר בקריסה מערכתית, אלא בתיקון שוק לאחר גל עליות חריג שהוביל לזינוק של כ-60% במחירי הדירות בעיר מאז 2022.
הגורם המרכזי לירידה הוא ההיצע המתוכנן: על פי פיץ׳, בשנים 2023–2026 צפויות להיבנות ולהימסר לא פחות מ-250 אלף יחידות דיור חדשות – חלקן כבר נמצאות בתהליכי שיווק. רק בשנת 2026 לבדה, צופים בשוק 120 אלף יחידות חדשות שיוצעו למכירה – פי ארבעה מהיקף היחידות שנמכרו בשנת 2024.
הבעיה היא שהקצב הזה אינו תואם את קצב גידול האוכלוסייה. לפי הנתונים, בעוד ההיצע צפוי לצמוח בקצב ממוצע של 16% בשנה עד 2027, גידול האוכלוסייה צפוי לעמוד על כ-5% בלבד – מה שיוצר פער מסוכן שמוביל ללחץ כלפי מטה על המחירים.
הדו”ח של פיץ’ מצביע גם על שחיקה בתשואות מהשכרה: התשואה הממוצעת על דירות מגורים בדובאי ירדה ב־30 נקודות בסיס ברבעונים האחרונים, אף שנותרה ברמה גבוהה יחסית של 7.4%. עם זאת, המשך ההצפה בהיצע צפוי להפעיל לחץ נוסף גם על שוק השכירות, ולפגוע בפוטנציאל ההשקעה.
למרות הנתונים, בפיץ’ מרגיעים: ״לא מדובר בקריסה. גם אם ירידת המחירים תתקרב ל־15%, השוק יוכל לספוג את זה. הבנקים המקומיים נהנים מעתודות הון איתנות, והיזמים – במיוחד הגדולים שבהם – אינם ממונפים יתר על המידה״.
בנוסף, פיץ’ מציינת כי נכסים במיקומים מרכזיים ובאזורים היוקרתיים של דובאי, כגון חצי האי הדקלים ומתחם דאון-טאון, יישארו עמידים יחסית לשינויים, בין היתר בשל פרופיל המשקיעים הגבוה שלהם – בעלי הון עם סובלנות גבוהה יותר לתנודות.
בדו״ח מוזכרת גם הסכנה שבקצב מסירות איטי מהמתוכנן: ״פרויקטים רבים נמצאים בשלבי בנייה, אך ישנם עיכובים במסירה בפועל בשל קצב ביצוע נמוך ושיעורי השלמה נמוכים יחסית. יש לצפות לכך שחלק מהיחידות ייכנסו לשוק באיחור של כמה רבעונים״.
למרות זאת, פיץ’ חוזרת ומדגישה כי אין חשש מחדלות פירעון בענף הבנקאות המקומי או מהורדות דירוג בטווח הקצר. על פי ההערכות, ההון העצמי הגבוה של הבנקים ושל החברות הגדולות בתחום הנדל״ן, יחד עם רמות רווחיות גבוהות, יסייעו בשיכוך הפגיעה.
בעיני משקיעים בינלאומיים, ההתפתחויות בדובאי נתפסות כסימן אפשרי להאטה בשוקי הנדל״ן הגלובליים. העיר, שנחשבה בעשור האחרון ליעד מועדף להשקעות נדל״ן – בין היתר בזכות מדיניות מס נוחה, רגולציה ליברלית ואקלים עסקי אטרקטיבי – עלולה להפוך בקרוב לפחות משתלמת.
משקיעים שכבר מחזיקים נכסים בעיר צפויים לספוג שחיקה מסוימת בשווי הנכסים ובתשואה השוטפת, בעוד שמי ששקל להיכנס כעת – צפוי להמתין לפחות עד אמצע 2026, אז צפויה התייצבות מחודשת בשוק.
