הפרשן הכלכלי שלמה מעוז מזהיר מפני הידרדרות בענף הנדל”ן למגורים: ירידה חדה במכירות, גידול במלאי לא מכור, קושי הולך וגובר בהחזרי משכנתאות – ולצידם אשראי בנקאי בהיקף חריג
שלמה מעוז, כלכלן ופרשן ותיק, מתאר את מצב שוק הנדל”ן למגורים בישראל כ״ברווז צולע״ – ביטוי המטיל ספק ביציבות הענף לנוכח הצטברות של נתונים מטרידים. לדבריו, הירידה בביקוש, העלייה בפיגורים במשכנתאות והקשיים הגוברים בקרב הקבלנים הם סממנים ברורים לכך שהשוק איננו פועל כשורה.
לפי הנתונים שמביא מעוז בטור שפרסם ב׳מעריב׳, ברבעון הראשון של 2025 חלה ירידה של 5.6% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם, וירידה של 9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בחודש אפריל נרשם גידול של 16% בהיקף המשכנתאות שלא שולמו במועד – כ־3.6 מיליארד שקל – מה שמעיד לדבריו על קושי גובר של הציבור לעמוד בהחזרים.
עוד מדגיש מעוז כי מלאי הדירות הלא-מכורות אצל הקבלנים הגיע בסוף מרץ ל-78,600 דירות – מספר שמהווה, לדבריו, נטל תזרימי משמעותי על החברות, במיוחד בתקופה שבה עלויות המימון נותרות גבוהות.
מעוז מזהה שינוי בהתנהגות הציבור: אם בעבר נרששה נהירה לרכישת דירות חדשות, בעיקר בשל הצורך בממ״ד בעקבות מלחמת חרבות ברזל, הרי שכעת החשש מפני אי-מסירה של הדירות גובר על הצורך הביטחוני. הציבור, הוא כותב, מעדיף כיום לרכוש דירות יד שנייה – גם במחיר של ויתור על מיגון.
על פי ניתוחו, הירידה החדה במכירת דירות יד ראשונה לצד עלייה מסוימת במכירת דירות יד שנייה – בעיקר במחוזות הדרום, ירושלים והמרכז – מצביעה על שינוי גישה בקרב הרוכשים, שמעדיפים נכסים קיימים על פני התחייבות לפרויקטים לא ודאיים.
מעוז מציין גם את השפעת השחיקה בהכנסה הפנויה, בשל הקפאת מדרגות מס ונקודות זיכוי, על כוח הקנייה של הציבור. לדבריו, נתון זה – בצירוף התייקרויות ענף הבנייה – מחריף את הקשיים בענף, הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע.
בטורו, הוא מתייחס גם למערכת הבנקאית וטוען כי היא איננה מתמודדת עם הבעיה בשקיפות. ״הבנקים לא מאפשרים הפחתת מחירים, כי הפחתת שווי הדירות תפגע בערך הביטחונות״, הוא כותב, ומדגיש כי האשראי לרכישת קרקע אמנם ירד, אך האשראי למימון פרויקטים דווקא עלה – ב־30% בשנת 2024 – והגיע ל־49 מיליארד שקל.
אחד המנגנונים החדשים שמדאיגים את מעוז הוא מעבר הקבלנים למתן הלוואות לרוכשים בעצמם, במקום להסתמך על בנקים. לדבריו, מצב שבו הקבלן מלווה לרוכש כסף בתנאי “בלון”, ללא חיתום מסודר וללא ודאות פיננסית, מעלה את הסיכון למעידה בשלב ההחזר. לדבריו, הקבלנים נטלו על עצמם סיכון שאינם בנויים לנהל.
מעוז חותם את טורו בקריאה לממשלה, לבנק ישראל ולכנסת לגבש פתרון כולל למצב שנוצר, תוך התחשבות גם בבעלי העסקים הקטנים ובמי שנקראו לשירות מילואים ארוך. לדבריו, ״המלחמה עדיין נמשכת, ואי אפשר להתעלם מהשלכותיה על המשק. נדרשת מדיניות ברורה – לא רק כלפי הבנקים, אלא גם כלפי מי שבחזית״.
