יקי רייסנר, מנכ״ל רייסדור, מסביר כי ההחלטה על רכישת דירה תלויה קודם כול בהון העצמי ובגובה המשכנתה האפשרית, ומחדד את ההבדל בין רכישה למגורים לבין רכישה להשקעה
יקי רייסנר, מהיזמים החרדיים הבולטים בשוק הנדל״ן, הבעלים של רייסדור, מציב קו ברור לדיון סביב רכישת דירה. לדבריו, השאלה המרכזית אינה איזו דירה לקנות אלא מהי היכולת הכלכלית של הרוכש. ״המפתח שלך הוא מה היקף המשכנתה שאתה יכול לקחת״, הסביר. ״קודם תבדוק בבנק כמה השכירות מכניסה לך, ורק אז תתחיל לחשוב היכן ואיזו דירה מתאימה לך״.
רייסנר מתאר מסגרת פשוטה. כאשר ההון העצמי נמוך, סביב שלוש מאות עד ארבע מאות אלף שקלים, המקום ההגיוני לחפש בו הוא הפריפריה. שם ניתן למצוא דירות במחירים של עד מיליון וחצי שקלים, להוסיף את ההון העצמי, לקחת משכנתה של כמיליון שקלים, ובמקרים רבים ההכנסה משכירות תכסה את ההחזר החודשי. ״ובא לציון גואל״, כפי שהוא מגדיר זאת.
לעומת זאת, כאשר ההון העצמי גדול יותר ועומד על מיליון שקלים, ניתן כבר להתקרב יותר לאזורי הביקוש. רייסנר מציין ערים כמו באר יעקב, ניר צבי או חדרה כדוגמאות לאזורים רלוונטיים. שם המחירים גבוהים יותר אך גם השוק לשכירות חזק, כך שהשילוב בין משכנתה מתונה להכנסה משכירות הופך את העסקה לאפשרית.
במקביל הוא מדגיש את ההבדל בין רכישה למגורים לבין רכישה להשקעה. לדבריו, מדובר בשני עולמות שונים לחלוטין. רווק שקונה דירה ראשונה נמצא בסיטואציה אחרת לגמרי ממשפחה עם שלושה ילדים שכבר מתגוררת בדירה בבעלותה ומבקשת לרכוש נכס נוסף כהשקעה. ההבחנה הזו, כך לפי יקי רייסנר, היא קריטית להבנת השוק.
יקי רייסנר הוא יזם נדל״ן חרדי, בעלים של חברת “רייסנר יזמות”. החברה פועלת בתחום המגורים במרכזי הערים החרדיות ובפריפריה, ומקדמת פרויקטים בבני ברק, אלעד, ביתר עילית וערים נוספות. רייסנר נחשב לאחד היזמים החרדיים הפעילים ביותר בענף, עם התמחות בבנייה מותאמת לאוכלוסייה החרדית והדומית לה. בשנים האחרונות הוא בולט גם בזירה הציבורית סביב סוגיות דיור ומימון, ומרבה להתבטא בנושאי נדל״ן, שוק המשכנתאות והפערים בין המרכז לפריפריה.
כזכור, רק השבוע פורסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, על פיהם, בחודשים מאי–יוני 2025 ירדו מחירי הדירות ב־0.5 אחוז לעומת אפריל–מאי, והייתה זו ירידה שלישית ברציפות. אף על פי כן, במבט שנתי רחב יותר, המחירים עדיין גבוהים ב־2.5 אחוז לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה המשמעותית ביותר נרשמה בתל אביב עם ירידה של 1.3 אחוז ובאזור המרכז עם ירידה של 0.9 אחוז, בעוד שבצפון ובחיפה נרשמו עליות קלות של 0.4 ו־0.7 אחוז בהתאמה. בדרום נרשמה יציבות יחסית עם עלייה מזערית של 0.1 אחוז.
ירידה חדה: מחירי הדירות ברבעון האחרון
בפילוח נוסף נמצא כי מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה חדה יותר. ברבעון השני של 2025 עמד המחיר הממוצע לדירה חדשה על 2.27 מיליון שקלים, ירידה של 3.3 אחוז לעומת הרבעון הראשון וירידה של 2.5 אחוז לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. מדובר בהמשך למגמה של האטה בביקושים, על רקע סביבת ריבית גבוהה המקשה על נטילת משכנתאות.
כאשר בוחנים את הפערים בין מרכז לפריפריה מתקבלת תמונה קוטבית. תל אביב נותרה העיר היקרה ביותר עם מחיר ממוצע של כ־4.37 מיליון שקלים לדירה. אחריה מדורגות הרצליה עם 3.69 מיליון שקלים, רמת גן עם 3.13 מיליון שקלים, כפר סבא עם 3.06 מיליון שקלים וירושלים עם 3.01 מיליון שקלים. מנגד, בערי פריפריה המחירים נמוכים משמעותית. בבאר שבע המחיר הממוצע עומד על 1.27 מיליון שקלים, באשקלון על 1.71 מיליון שקלים ובחיפה על 1.74 מיליון שקלים בלבד.
מנתוני הלמ״ס עולה כי בעוד שהמרכז ממשיך להיות אזור ביקוש עם רמות מחירים גבוהות, הפריפריה מאפשרת עדיין כניסה לשוק במחירים נגישים יותר. עבור מי שמחזיק הון עצמי מצומצם, האפשרות לרכוש נכס בפריפריה ולממן את ההחזר באמצעות שכירות נשארת רלוונטית. לעומת זאת מי שמחזיק בהון משמעותי יותר יכול להתקרב למרכז וליהנות גם מהתייצבות שוק השכירות וגם מפוטנציאל עליית ערך.
יקי רייסנר השלים גיוס הון בהיקף של 194 מיליון שקל
לפני למעלה מחודשיים, חברת רייסדור, שבשליטת רייסנר, השלימה גיוס חוב בהיקף של 194 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג״ח בבורסה לניירות ערך בתל אביב. הביקושים הסתכמו בכ-440 מיליון שקל, והאג”ח הונפקו בריבית שנתית של 6.35% וללא שעבודים. המח”מ של הסדרה עומד על 3.2 שנים, והפירעון צפוי להתבצע בארבעה תשלומים שנתיים בין השנים 2027 ל־2030.
המהלך נרשם לאחר שניסיון להנפיק מניות לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל לא צלח, בעקבות תגובות מהוססות מצד המשקיעים והאי-ודאות בענף הנדל”ן למגורים, בייחוד לנוכח ביטול עסקאות מימון במתכונת 80/20.
